Новый Жилищный кодекс: новые концепции, права и обязанности

В прошлом году президент Таджикистана Э. Рахмон в своем послании к парламенту упомянул о том, что в рамках защиты прав и свобод человека, целесообразно принятие нового Жилищного кодекса. Напомним, что задачами жилищного законодательства является регулирование жилищных отношений в целях обеспечения гарантируемого Конституцией РТ прав граждан на жилище, надлежащего использования и сохранности жилищного фонда, а также укрепления законности в области жилищных отношений.

В 2006 году специалистами Союза потребителей Таджикистана был разработан концептуальный документ, содержащий ряд изменений и дополнений в действующую редакцию Жилищного кодекса Республики Таджикистан, который отражал кардинально новые нормы для регулирования жилищных отношений. Данный документ был обсужден при участии депутатов парламента, министерств и ведомств на круглом столе, который был инициирован Союзом Потребителей в августе 2006 года. В мае 2009 года была создана правительственная рабочая группа по разработке новой редакции Жилищного Кодекса Республики Таджикистан, в состав которой вошли представители профильных министерств и ведомств, верховного суда, прокуратуры, парламента и Исполнительного аппарата президента РТ. Рабочая группа приняла за основу новой редакции тот самый концептуальный документ, разработанный специалистами Союза потребителей. К началу 2010 года первый «черновой» проект новой редакции был подготовлен экспертами рабочей группы.

Для первого этапа обсуждения при содействии Союза потребителей Таджикистана при финансовой поддержке Института Открытое общество Фонд содействия был организован ряд встреч по общественному обсуждению новой редакции Жилищного Кодекса. Встречи прошли в Курган-Тюбе для участников из Хатлонской области, в Худжанде для участников из Согдийской области и в городе Душанбе была проведена финальная встреча.

О содержании нового Жилищного кодекса, его отличии от нынешнего мы попросили рассказать исполнительного директора Союза потребителей Таджикистана Бахадура Хабибова.

- Бахадур Абдурасулович, в чем отличие нового Жилищного кодекса от предыдущего?

- Новый кодекс будет концептуально новым. Суть не в том, чтобы поменять отдельные статьи или отдельные названия, а в том, будет принципиально новая жилищная концепция. Чем это вызвано?

Давайте посмотрим, что представляет из себя действующий Жилищный кодекс. Он был принят в 1997 году, и по большому счету, ничего нового не принес, потому что был просто переделан из Жилищного Кодекса советского Таджикистана от 1984 , который, в свою очередь, не сильно отличался от кодекса 1976 года.

И он регулировал жилищные отношения между государством и гражданином, причем государство гарантировало гражданину получение жилья и гарантировало обеспечения жильем граждан со стороны государства. Кроме того, государство обеспечивало субсидии и существенные дотации на обслуживание этого жилья.

В принципе, государство решало все проблемы за гражданина. Это была советская доктрина, плановое решение социальных вопросов, которая реализовывалась, исходя из солидного государственного бюджета.

Сегодня ситуация кардинально изменилась, мы живем в другом государстве, с иным общественным устройством, которое не в силах выполнять прежние обязательства перед гражданами. Тем не менее, в нашем ЖК по-прежнему написано, что государство обязуется обеспечить население жильем. Естественно, что появилась необходимость в жилищном законодательстве, соответствующем нынешней ситуации.

Новый кодекс предполагает пересмотр роль государства в жилищном обеспечении. Поскольку в действительности государство не имеет реальных возможностей обеспечить всех своих граждан жильем, то иметь такую норму в законодательстве бесполезно.

- Означает ли это полный отказ государства от обеспечения населения жильем?

Нет, конечно. Но будет пересмотрена социальная роль государства, чтобы оно обеспечивало не всех подряд, а специальные категории граждан, которые будут отнесены новым Кодексом к малоимущим.

Для того, чтобы государство обеспечивало их жильем, необходимо два требования: быть малоимущим в такой степени, что не в состоянии обеспечить себе жилье, и быть официально признанным нуждающимся в жилье.

Например, малообеспеченный человек имеет семью из пяти человек, проживающую в двухкомнатной квартире. И если норма жилья на каждого человека составляет менее 12 метров, он признается нуждающимся в улучшении жилищных условий, и войдет в список очередников. Естественно, будут предусмотрены вопросы очередности и внеочередности, классификация и ведение такой очередности.

- Насколько эта норма считается комфортной?

- И в прежнем ЖК, она составляла 12 , и сохранена в нынешнем. Но замечу, что это – нижняя планка, и она для социального жилья может быть и выше.

- Как будут учитываться изменения в формах собственности на жилье, произошедшие в последнее десятилетие?

- Круг отношений связанных с жильем, значительно расширился, а ЖК в своей прежней редакции предусматривает взаимодействие только с государством. Теперь он будет учитывать отношения между гражданами, гражданином и организацией, гражданином и другими формами собственности и так далее. То есть, раньше рассматривался только рамки государственных отношений, сейчас рамки частных, частно-государственных и так далее.

В новом ЖК достаточно подробно будет регулироваться частная собственность на жилье. Кроме того, в действующем ЖК нет понятия «сдачи жилья внаем». Поэтому хозяева всех квартир в Душанбе, которые сдают их внаем, действуют без законного основания.

В новом ЖК будет вводится понятие «найма жилья», товарищества собственников жилья, управляющей компании, вводится более детально ответственность за содержание жилье и оплаты коммунальных услуг, административная и иная ответственность за в нарушении правил пользования жилыми помещениями, их порче, неоплату жилья и коммунальных услуг. 
Весь ЖК будет строиться на том, что будут усиливаться договорные отношения. В любых отношениях, касающихся жилья, будут заключаться договора.

Раньше государство при выделении жилья давало ордер и заключался формальный договор, а теперь будет оформляться договор социального найма жилья, который будет иметь четкую ответственность сторон по всем аспектам пользования, обслуживания и т.д. Получатели жилья должны будут платить определенную плату. Для малоимущих будут выделяться какие-то субсидии или компенсации. Но в принципе, цель такая, чтобы всегда точно знать, кто за что платит, и есть ли на это договор.

- В новом ЖК подчеркивается, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества, то есть, обязаны, под угрозой суда и выселения платить за его содержание. Следовательно, отныне нас заставят платить за лестничную площадку и коридоры, лифты и лифтовые шахты, чердаки и крышу, подвалы и все техническое оборудование, и многое другое? В таком случае, почему о предстоящих дополнительных платежах, и их размерах не информируется само население?

- Говорить о том, что отныне нас заставят платить за что-то, по крайней мере, некорректно. Потому что, эта обязанность появилась еще в 1995 году с началом процесс приватизации жилья. Иностранное слово «приватизация» для многих осталась загадкой, скрыв истинную подоплеку произошедшего. Более точно этот процесс характеризует термин, который витал в середине 90-ых – «выкупленные» квартиры.

То есть по существу, граждане на основании закона «О приватизации жилищного фонда РТ», «выкупили» квартиры у государства. «Выкуп» был произведен практически за бесценок, государство просто отдало гражданам квартиры, не имея возможности управлять и содержать жилье.

Такая реформа прошла практически единовременно на всем постсоветском пространстве, а также на территории бывшего социалистического лагеря. Согласно реформе, граждане должны были принять на себя ответственность по содержанию своего жилья. Но жилье - это не только квартиры, это то самое имущество, которое Вы упомянули, а именно - лестничную площадку и коридоры, лифты и лифтовые шахты, чердаки и крышу, подвалы и все техническое оборудование. Все это считается общим имуществом многоквартирного дома, и с момента приватизации, каждый собственник квартиры становится совладельцем данного общего имущества. Но главный вопрос, который в силу разных причин только начал решаться в нашей стране, это организация обслуживания такого общего имущества. Только в 2009 году 5 августа, был принят Закон «О содержании многоквартирных домов и товариществах собственников жилья», который призван был отрегулировать вопрос организации обслуживания общего имущества со стороны собственников.

- Отныне земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства, двор и детскую площадку (придомовая территория) также объявлены общей собственностью, с соответствующей оплатой ее жильцами. В реальности земля занята под огороды или стоянки оборотистыми жильцами, и практически никто не противиться этому. Не получится ли так, что жильцы, которые не имели в свое время средств занять и огородить участок земли, будут оплачивать бессрочное пользование землей своих более оборотистых соседей? И как можно в наших условиях вводить такую плату?

- Во-первых, земля не может быть ни в чьей собственности согласно нашему законодательству, собственность на землю у нас исключительно государственная, но предоставляется возможность получить бессрочный сертификат на ее пользование. Конечно, есть закон, и всегда будут его нарушения. Любой отгороженный участок земли, который относится к придомовой территории, в 95 случаях из 100 попросту самозахват со стороны, как Вы выразились, «оборотистых» собственников. Поэтому говорить о том, что кто-то воспользовался землей, а другие будут за нее платить, тоже неправильно.

Права на пользовании этой землей тоже с 1995 года принадлежит общему собранию собственников квартир отдельно взятого дома, который теперь и будет решать, что делать с самозахватами на основании действующего земельного, гражданского и теперь уже жилищного законодательства. Наконец, плата за землю? Что это? Есть налог за землю, есть расходы по содержанию этой земли, но нет понятия плата за землю. Все, что будут платить собственники квартир, кроме налога, будут уходить на свою же землю, для ее благоустройства: озеленения, уборки и т.д.

- Каковы требования земельного законодательства о земле и градостроительной деятельности по использованию придомовой территории?

- Земельное законодательство, к примеру, говорит о неразрывной связи между земельным участком под помещением и самим помещением, это понятно и логично, земельный участок под домом и перед домом в установленных пределах в пользовании того, кто владеет домом. В нашем случае домом владеет общее собрание собственников квартир. И земельное законодательство и градостроительное, а также ряд других норм устанавливает свои правила для содержания, обслуживания, переустройств и перепланировок, как многоквартирного дома, так и придомовой территории. Не буду особенно распространяться о специфики этих норм, но могу сказать, что в общем, они направлены на обеспечение безопасности, единого архитектурного облика, общественных и государственных интересов. К примеру, ограждать свой земельный участок, если он также является дорогой к соседним домам, или закрывать подходы пожарных машин и т.д. нельзя. В общем, процесс владения, пользования, распоряжения многоквартирным домом не должен нарушать установленные правила, общепринятые нормы и т.д.

- Есть ли гарантия того, что ТСЖ или управляющие кампании не повторят опыт наших ЖЭУ и ОЖСК, которые, не оказывая никаких услуг, тем не менее, регулярно и настойчиво требуют плату с жильцов?

- Как я уже не раз заявлял на страницах печати, повторю еще раз: достаточно трудно объяснить всем одну главную вещь - ТСЖ и ЖЭУ преследуют совершенно разные цели, это совершенно разные организации, у них не МОЖЕТ быть никаких поводов для конкуренции! Конкуренция возникает в схожем, или хотя бы смежном бизнесе. А ТСЖ - это некоммерческая организация, она не ВЫПОЛНЯЕТ никаких услуг, ТСЖ ЗАКАЗЫВАЕТ услуги.

ЖЭУ же созданы были в свое время как организация по ОКАЗАНИЮ УСЛУГ по содержанию и эксплуатации жилья. Повторю еще раз, Товарищество собственников жилья НЕ ОКАЗЫВАЕТ УСЛУГИ для собственников жилья. Это объединение собственников, которое ЗАКАЗЫВАЕТ услуги по эксплуатации и содержанию общего имущества и контролирует их качественную реализацию. Причем, ЗАКАЗЫВАЯ услуги, ТСЖ лишь выполняет пожелания общего собрания собственников квартир, в чьем подчинении эта организация находится, это просто форма управления домом. Если ЖЭУ собирает деньги на туманные цели, а результат от оплаченных денег Вы попросту не видите, то в ТСЖ, собственники квартир сами определяют на что и как тратить деньги в своем доме и на этом основании тратят собранные деньги. 

Валентина Касымбекова Независимый журналист